Индустриальные парки для инвесторов и резидентов

#!" ,+Индустриальный парк — это специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемая специализированной компанией.


Индустриальным парком является промышленная площадка, на которой ведут свою деятельность несколько независимых предприятий из одной или разных отраслей. Разместившие свои производства на общей территории предприятия чаще всего связаны общими цепочками создания добавленной стоимости и делят совместную инфраструктуру парка и услуги, предоставляемые общественной или частной управляющей компанией.

 

 Обязательные признаки:

  • земля — вид разрешенного использования: промышленные земли
  • специализированные объекты капитального строительства
  • инженерная инфраструктура
  • наличие управляющей компании
  • юридические условия — категория земли, вид разрешенного использования земли и зданий, наличие согласований со службами по вопросам пожарной, экологической безопасности, соблюдения установленных законодательством норм и требований

Конкурентные признаки

Географическая близость рынков сбыта и трудовых ресурсов, наличие финансовых партнеров, транспортная доступность, интеграция нескольких видов транспорта (авто, ж/д, авиа, водный), избыточная обеспеченность энергетическими ресурсами, упрощенный порядок прохождения резидентами административных и разрешительных процедур, близость жилья и социальной инфраструктуры, возможность расширения и (или) диверсификации производства, передовые инженерные решения, и другое.

Индустриальные парки России

Необходимость появления в России индустриальных парков обусловлена высоким спросом со стороны производственных и торговых компаний. Однако до сих пор на территории России — единицы индустриальных парков. Проблема их создания заключается в привлечении инвесторов, поскольку у самих девелоперов нет такого объема средств, чтобы единовременно вложить их в приобретение большого участка земли и строительство инженерных коммуникаций.

При этом индустриальные парки России являются центрами инвестиционного благоприятствования, экономического роста и развития производства, которое призвано удовлетворить огромный внутренний спрос на различные товары. Российские регионы готовы активно поддерживать инвестиционную деятельность. Уже продемонстрировано несколько успешных примеров запуска различных производственных проектов в индустриальных парках: Samsung и Volkswagen, Toyota и Nissan, Volvo и Nestle, — десятки успешных проектов реализованы в России.

Как ожидают эксперты, ближайшие годы Россию ждет инвестиционный бум. Самый эффективный способ привлечения иностранных инвесторов уже сегодня — создание индустриальных парков, имеющих детальное описание специфики и технических характеристик.

Согласно исследованию аналитиков, за 2012 год количество индустриальных парков России, имеющих разную степень готовности, увеличилось примерно на 15% и составило чуть более 200.

Проблема с привлечением прямых иностранных инвестиций во много связана с отсутствием готовых к строительству промышленных площадок с инфраструктурой, а также информации о них. Даже при всем желании начать работать в России, инвестору сложно быстро сориентироваться, где именно открыть новое производство. Поиск правильной площадки для инвесторов занимает очень много времени. Например, поиск площадки для строительства завода у одной японской компании занял полтора года. Инвесторам пришлось объехать 14 регионов. Можно только представить, какое количество потенциальных инвесторов не дошли до своей цели. Западным инвесторам пока еще непонятна Россия, а индустриальные парки — это более понятный продукт, который существует и в других странах.

Однако, несмотря на все преимущества индустриальных парков работа по практической реализации проектов индустриальных парков, сталкивается сегодня с множеством сложностей. Происходит это в основном по причине практически полного отсутствия подобного опыта в нашей стране. Среди основных проблем, с которыми приходится сталкиваться девелоперу ещё до начала строительных работ, можно назвать сложности в оформлении участка земли под объект, проблемы с получением всей необходимой разрешительной и сопутствующей документации, необходимость многочисленных согласований размещения объектов.

Особняком стоит группа проблем, связанная с получением технических условий и дополнительных объёмов инженерных мощностей, например, электроэнергии. Особую актуальность эта проблема приобретает в случае реализации проекта индустриального парка за пределами крупного города, в условиях удалённости от существующей развитой инфраструктуры. Для решения этого комплекса проблем, государству следовало бы упростить ряд процедурных вопросов и ликвидировать излишнюю волокиту. Остальное, частный бизнес сделает сам.

Недавняя инициатива ассоциации индустриальных парков поможет инвесторам и российской экономике. Теперь каждый индустриальный парк (государственный или частный) будет получать так называемые «паспорта проектов», которые будут содержать в себе 36 критериев-классификаторов. Например, размер участка (до 100 Га, от 100 до 300, от 300 до 500, от 500 до 1000 и свыше 1000 Га), форма собственности — государственные, частные, частно-государственные, стадия готовности, специализация (отраслевая — например, участок, подходящий для строительства фармзавода и т.д.), наличие инвесторов-резидентов (то есть тех, кто уже работает в данном парке, — обычно парк предполагает размещение нескольких инвесторов), элементы инфраструктуры (дороги, гостиницы, жилые дома, торговые точки и прочее), а также информация о регионе, где находится парк, и его администрации. Благодаря такому паспорту индустриального парка инвестор сможет просто приехать и заключить соглашение, поскольку будет знать о парке все уже заранее«. «Паспорта проектов» будут доступны всем желающим и будут предоставлены в отраслевые министерства и ведомства.

По мнению экспертов, в России есть площадки и условия для работы иностранцев, но проблема в плохом маркетинге. Обычно администрации регионов приводят инвесторов в поле и говорят: вот большое поле, скажите, что вам надо, мы сделаем. Инвесторы это воспринимают негативно и уходят. Продавать надо не то, что есть, а то, что хотят купить. А купить хотят готовый конкурентоспособный продукт — земельный участок с оформленными границами, наличие коммуникаций, позиционирование, наличие трудовых ресурсов, логистические возможности, положительный настрой администрации.

При четкой формализованности индустриальные парки дают инвесторам различные возможности — туда может прийти якорный инвестор и создать кластер со смежными предприятиями. Так сделал Volkswagen в Калужской области. Скоро рядом с производством самих автомобилей будут расположены и производства их комплектующих. Можно пойти по другому пути — объединиться по национальному, а не отраслевому признаку. В той же Калужской области рядом расположены производства компании Nestle и L’Oreal. Часто бывает, что у резидентов одних и тех же стран требования к инфраструктуре схожи, плюс к этому они чувствуют себя более комфортно вместе со своими соотечественниками.

По словам аналитиков, индустриальные парки выгодны России не только как способ привлечения иностранных денег, но и как возможность развивать свою промышленность (паркам требуется электроэнергия, транспорт и многое другое), а также создавать новые вакансии и на производствах, и в обслуживании парков. Создание Индустриальных парков — еще и неплохая поддержка, например и моногородов.

Индустриальные парки и государство

Отличительной чертой всех российских проектов индустриальных парков, в отличие, от зарубежных их аналогов, является тот факт, что все концепции в нашей стране разрабатываются девелоперами без учёта государственной поддержки, делая ставку только на собственный или заёмный капитал. Это ведёт к тому, что реализация проекта при одновременном сооружении всей необходимой инфраструктуры, становится весьма затратной, а норма прибыли девелопера — критически низкой. Исходя этого, можно утверждать, что реально выгодным и эффективным создание Индустриального парка может быть только при условии кооперации частного капитала и государства.

Причём под «государством» в данном случае, понимаются и местные власти, роль которых должна состоять в стимулировании организации индустриальных парков, посредством предоставления бизнесменам различных льгот и преференций, т.к. подобное инвестирования требует отвода значительных земельных участков и вложения средств на длительный срок, например, в инфраструктуру, а потому такая деятельность не может рассматриваться, как выгодная инвестиция. Впрочем, местные власти должны понимать, что такие вложения окупятся уже в среднесрочной перспективе налоговыми отчислениями от деятельности компаний и новыми рабочими местами, которые будут созданы в фирмах, арендующих площади в индустриальном парке.

В России практически нет объектов полностью соответствующих западным стандартам индустриального парка. Из ныне действующих наиболее приближенными к стандартам можно считать индустриальный парк «Шереметьево». Прочие объекты, претендующие на звание «индустриального парка», как правило, не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов по различным параметрам: отсутствие должной инфраструктуры, помещения не отвечают требованиям, предъявляемым к помещениям для высокотехнологичных производств.

Целевая аудитория

Принято считать, что парки имеет смысл создавать компаниям, занимающимся выпуском похожей продукции, логистическим и торговым фирмам, транспортным компаниям. Конечно, индустриальный парк может заинтересовать и компанию, которой необходимо разместить склад, офис и производство под одной крышей для оптимизации бизнес-процессов, сокращения издержек, оперативного контроля и управления бизнесом.

Таким образом, арендатор получает не просто помещения, а возможность построить собственное производство на подготовленной площадке с подведёнными коммуникациями, созданной инфраструктурой, дорожной сетью и всеми возможными согласованиями от надзорных органов.

Что касается такой чувствительной для любого бизнеса темы, как издержки, то работа в формате индустриального парка позволяет существенно снизить их за счёт более эффективной организации производственного процесса, процессов хранения и транспортировки продукции.

Идея организации индустриальных парков ориентирована в первую очередь на малые и средние производственные компании, которым необходимы современные склады и новые производственные мощности. Совокупность этих возможностей позволяет создать общую производственную среду и избавляет компании от необходимости формировать случайные объединения по соседскому принципу на площадях бывших заводов, фабрик и т.д., площади которых уже не отвечают требованиям сегодняшнего дня. Впрочем, участвовать в создаваемых индустриальных парках могут и более крупные компании, выполняя в этом случае роль своеобразного «якоря» для более мелких арендаторов.

Однако, основные участники индустриальных парков — средние и мелкие компании, которые будут не просто платить разумную арендную плату, а будут получать возможность работать на современной благоустроенной и технически оснащённой площади. На территории парка должны предоставляться различные услуги для бизнеса, дополнительный сервис, а нахождение индустриальных парков целесообразно вблизи крупных транспортных узлов, что является обязательным условием при организации индустриального парка. И не стоит забывать, что эффективность организации процесса работы индустриального парка во многом зависит от подбора качественного пула арендаторов и, как следствие, создания гармоничной производственной среды. Организация в индустриальном парке универсальных помещений позволит в максимально сжатые сроки приспособить их для нужд любого арендатора.

Прогнозы на будущее

Большинство специалистов оценивает перспективы строительства индустриальных парков в нашей стране весьма позитивно. Считается, что создание индустриальных парков и целых кластеров является устойчивой тенденцией, которая не изменится в средне — и долгосрочной перспективе. Причиной тому — постоянная потребность активно развивающихся отечественных и зарубежных компаний в организации своего производства в непосредственной близости от арендуемых складов и центров нахождения квалифицированной рабочей силы. Понимая это, девелоперы будут делать ставку на создание индустриальных парков, состоящих из производственных комплексов, складов и офисных помещений, а также развитой инфраструктуры. Ожидать появления индустриальных парков следует в первую очередь в Московской области, что обусловлено существованием принятой Правительством области «Программы по созданию промышленных округов в отдельных муниципальных образованиях». В таких округах планируется организация всей необходимой современной инженерной, транспортной, деловой и прочей инфраструктуры, необходимой для работы различных производств.

Несмотря на то, что пока статистика дает довольно слабые показатели роста прямых иностранных инвестиций, инвестиционный бум уже начался. Через два-три года он будет зафиксирован и официальными статведомствами. Мир выходит из кризиса, уже сейчас мы видим много заинтересованных в России инвесторов, пока на уровне идей и планов. Обычно требуется два-три года, чтобы инвестиционный проект превратился из идеи в реальность.

В ближайшее время мы будем переживать серьезный бум в экономике, одно из доказательств этому — рост числа индустриальных парков. Без надобности вкладывать немалые деньги в их создание чиновники и частные предприниматели не стали бы. Инвестиционный потенциал индустриальных парков в России — сотни миллиардов долларов. Пример самого успешного проекта сейчас — Калужская область. Инвесторы уже инвестировали туда 3 млрд. евро.

Список индустриальных парков Российской Федерации на 2013 год

№ п/п

Субъект РФ

Название

Статус

Тип

Форма
собственности

1 Алтайский край Индустриальный парк Новоалтайск Южный Проектируемый Brownfield Государственная
2 Астраханская область «Заболдинский индустриально-торговый парк» Проектируемый Greenfield Частная
3 Республика Башкортостан «Строительные материалы Башкортостана» Действующий Brownfield Частная
«Салават» Проектируемый Brownfield Частная
«Сигма» Действующий Greenfield Частная
4 Белгородская область «Северный» Действующий Greenfield ГЧП
5 Владимирская область «Струнино» Действующий Greendield Частная
V-Park Проектируемый Greenfield Частная
«Вязники» Проектируемый Greenfield Частная
6 Волгоградская область «Волгоград» Действующий Brownfield Частная
«Никохим» Действующий Brownfield Частная
7 Вологодская область «Шексна» Действующий Greenfield Государственная
«Сокол» Проектируемый Greenfield Государственная
8 Воронежская область «Масловский» Действующий Greenfield Государственная
«Перспектива» Действующий Greenfield Частная
9 Забайкальский край Промышленный парк «Могойтуй» Проектируемый Greenfield ГЧП
10 Ивановская область «Родники» Действующий Brownfield ГЧП
11 Иркутская область «Ангарский» Действующий Brownfield Частная
12 Калининградская область Neuhausen Проектируемый Greenfield ГЧП
Балтийский промышленный парк Действующий Greenfield Частная
13 Калужская область «Ворсино» Действующий Greenfield Государственная
«Грабцево» Действующий Greenfield Государственная
«Калуга-Юг» Действующий Greenfield Государственная
«И-Парк Лемминкяйнен» Действующий Greenfield Частная
«Росва» Действующий Greenfield Частная
«Калуга-Детчино» Действующий Greenfield Частная
14 Карачаево-Черкесская Республика Агропромышленный парк Проектируемый Greenfield Государственная
15 Кировская область «Вятские поляны» Проектируемый Greenfield Государственная
«Слободино» Проектируемый Greenfield Государственная
16 Краснодарский край Промышленная зона Краснодара Проектируемый Greenfield Государственная
17 Ленинградская область «Гринстейт Горелово» Действующий Greenfield Частная
«Мариенбург» Действующий Greenfield Частная
«Марьино» Действующий Greenfield Частная
«Приневский» Проектируемый Greenfield Частная
«Дони-Верево» Проектируемый Greenfield Частная
«Кировский» Проектируемый Greenfield Государственная
«Усть-Луга» Проектируемый Greenfield ГЧП
«Уткина заводь-2» Проектируемый Greenfield Частная
«Федоровское» Проектируемый Greenfield Частная
18 Липецкая область «Грязинский» Действующий Brownfield Частная
«Кузнецкая слобода» Действующий Brownfield Частная
ОЭЗ «Липецк» Действующий Greenfield Государственная
19 Московская область «Озеры» Действующий Brownfield Частная
«Щелковский» Действующий Brownfield Частная
«Проминвест» Действующий Brownfield Частная
Индустриальный парк Электросталь Действующий Brownfield Частная
«Дега Кластер Ногинск – индустриальный парк» Действующий Greenfield Частная
«Ступино» («Комстрин») Действующий Greenfield Частная
М4 индустриальный парк Действующий? Greenfield Частная
«Южные врата» Действующий Greenfield Частная
«Индиго» Проектируемый Greenfield Частная
«Котово» Проектируемый Greenfield Частная
«Папивино» Проектируемый Greenfield Частная
«Ступино-2» Проектируемый Greenfield Частная
«Коледино» Проектируемый Greenfield Частная
«Домодедово», «Видное» Проектируемый Greenfield Частная
«Кузьминское», «Вельяминово» Проектируемый Greenfield Частная
БЛМЗ Проектируемый Brownfield Частная
20 Нижегородская область «Ока-Полимер» Проектируемый Brownfield Частная
Нижегородская область «Волжский» Действующий Greenfield Частная
21 Новосибирская область Промышленно-логистический парк Новосибирской области Действующий Greenfield Государственная
22 Орловская область «Орел» Действующий Brownfield Частная
«Зеленая роща» Проектируемый Greenfield Государственная
23 Пермский край «Морион» Проектируемый Brownfield Частная
«Осенцы» Проектируемый Brownfield Частная
«Красный» (RED) Проектируемый Greenfield Частная
24 Псковская область ОЭЗ «Псков» Проектируемый Greenfield Государственная
«Ступниково» Проектируемый Greenfield Государственная
25 Республика Татарстан «КИП Мастер» Действующий Brownfield Частная
«Технополис Химград» Действующий Brownfield ГЧП
ОЭЗ «Алабуга» Действующий Greenfield Государственная
Агропромышленный парк Проектируемый Greenfield Государственная
«Камские поляны» Проектируемый Greenfield Частная
«Чистополь» Проектируемый Greenfield Государственная
26 Ростовская область Азовский индустриальный парк Проектируемый Greenfield Государственная
Красносулинский индустриальный парк Проектируемый Greenfield Государственная
Новоалександровский индустриальный парк Проектируемый Greenfield Государственная
Октябрьский индустриальный парк Проектируемый Greenfield Государственная
27 Рязанская область «Дега Рязань» Проектируемый Greenfield Частная
28 Самарская область ОЭЗ «Тольятти» Проектируемый Brownfield Государственная
29 Саратовская область «Спецавто» Проектируемый Brownfield Частная
«Анисовский» Проектируемый Greenfield Частная
30 Свердловская область Химический парк «Тагил» Действующий Brownfield Частная
ОЭЗ «Титановая долина» Проектируемый Greenfield Государственная
31 Ставропольский край «Невинномысск» Действующий Greenfield Государственная
РИП «Фармацевтика» Проектируемый Greenfield Государственная
Буденновский индустриальный парк Проектируемый Greenfield Государственная
32 Тверская область «Удомля» Проектируемый Greenfield Частная
«Боровлево» Проектируемый Greenfield Государственная
«Две башни» Проектируемый Greenfield Государственная
«Раслово» Проектируемый Greenfield Государственная
33 Ульяновская область ДААЗ Проектируемый Brownfield Государственная
«Заволжье» Действующий Greenfield Государственная
«Новоульяновск» Проектируемый Greenfield Государственная
34 Ярославская область «Тутаев» Проектируемый Brownfield Государственная
«Новоселки» Действующий Greenfield Государственная

По материалам статьи «Индустриальные парки для для инвесторов и резидентов»